Кредит под залог коммерческой недвижимости с подтверждением доходов и без

В качестве залога рассматривают нежилые помещения, например, офисы, склады, пункты обслуживания клиентов и так далее. Кредит под залог коммерческой недвижимости в банке подразумевает, что юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель) получает деньги под обеспечение ипотекой. Каковы условия кредитования, и какую процентную ставку у банков можно считать выгодной?

Ключевые параметры кредитования

Возможны 2 ситуации:

  1. Заемщик обращается за финансовыми средствами для покупки новой недвижимости под ее же залог.
  2. Клиент хочет получить денежные средства под залог уже находящейся у него в собственности недвижимости. Обычно по таким продуктам заемщика не ограничивают, на что он может потратить полученные средства.

Первый вариант чаще называют ипотекой – кредитом на покупку отдельных зданий, их частей или долей и земельных участков. Второй случай подробно рассмотрим здесь.

Вот среднестатистические условия, которые предлагают банки:

Параметр Значение
Кредитный лимит От 70% до 85% от стоимости залога, до 200 млн р.
Процентная ставка От 9%, чаще 12-18,0%
Срок возврата задолженности До 30 лет, обычно 5-10 лет
Минимальный платеж 6-8%
Каникулы До 6-ти месяцев
Способы получения На банковский счет, на карту
Способы оплаты задолженности На банковский счет кредитора
Пролонгация Индивидуально
Досрочное погашение Бесплатно

Санкции при просрочке платежей очень индивидуальны и зависят от банка, верхняя планка – повышение процентной ставки на 2-4% годовых плюс штрафы от 2000 р.

Хорошей процентной ставкой следует считать предложения от 9% годовых, например, от Газбанка, «АК Барс». Платежи по займу могут быть дифференцированными или аннуитетными, второй вариант более распространен. График составляется индивидуально, заемщик вносит равные доли.

При выборе кредитора нужно учитывать, какие дополнительные услуги он предлагает. Например, кредитные каникулы есть не у всех организаций. Некоторые банки, например, Росбанк, предлагают их на срок до 6-ти месяцев, в этот период клиент возвращает только процентную часть долга.

Характеристики недвижимости

Что конкретно могут принять в качестве залога:

  • пункты обслуживания клиентов, офисы;
  • кафе, столовые, рестораны;
  • автомойки, сервисы для ремонта автомобилей, бензозаправки;
  • магазины, точки продаж;
  • парикмахерские, салоны красоты;
  • помещения для оказания медицинских услуг;
  • гаражи, склады, прилегающие к основным служебные помещения;
  • цеха, заводские постройки.

Практически любые помещения и территории для бизнеса можно предоставить в залог, если они надлежащим образом зарегистрированы в Росреестре. Банки также рассматривают земельные участки с находящимися на них постройками и сооружениями или без них.

Кроме этого, есть следующие особенности:

  1. Некоторые банки устанавливают минимальное ограничение на площадь недвижимости – от 150 м2.
  2. Объект должен быть расположен на той территории, на которой имеется уполномоченное отделение банка.
  3. Отсутствие обременений. Исключение – это перекредитование в другом банке или рефинансирование договора в этом же самом.
  4. Постройки должны носить капитальный характер, временные сооружения не рассматриваются в качестве залогов.

При рефинансировании или реструктуризации займа требования могут быть другими, к примеру, рассрочка по платежам не более 120 дней и на сумму не более 500 000 р.

Кому одобрят кредитный проект

Займ предоставляется следующим категориям клиентов:

  1. Юридические лица: ООО, ЗАО, АО и так далее.
  2. Физические лица – ИП и лица, имеющие право распоряжаться недвижимостью фирмы (владельцы бизнеса, топ-менеджеры, члены совета директоров). Право собственности может быть полным или долевым, в таком случае закладывается доля.

Розничное кредитование

К физическим лицам предъявляют такие требования:

  1. Российское гражданство и наличие постоянной регистрации в том регионе, в котором работает банк.
  2. Возврат от 21 до 65 лет. Есть предложения с 23 лет. Людей старше 50 лет кредитуют неохотно.
  3. Наличие законного права распоряжаться объектом залога.
  4. Для топ-менеджеров – стаж на этом месте работы от 6 месяцев, оптимально – от 1 года.

Если сумма кредита составляет 70% от оценочной стоимости недвижиомсти или меньше, то в этом случае ИП и физическим лицам кредит под залог коммерческой недвижимости выдается без подтверждения доходов, поскольку в случае неуплаты долга компенсировать свой убыток банк будет за счет реализации объекта. В остальных случаях потребуется справка о доходах за последние 6 месяцев по форме банка или 2-НДФЛ.

Кредитование организаций

Для юридического лица действуют такие критерии:

  1. Размер годовой выручки – до 400 млн р.
  2. Время работы – не менее 6 месяцев, для сезонных работ рассчитывается суммарно.
  3. Компания зарегистрирована на территории РФ (резидент).

У конкретных банков могут быть свои требования к обороту или прибыли компании.

Какие документы нужно предоставить?

Пакет документов в большинстве банков включает в себя похожие бумаги.

Для физического лица-ИП или наемного сотрудника

  1. Гражданский паспорт РФ. Разворот с личными данными, страница с постоянной регистрацией.
  2. Свидетельство о регистрации брака, свидетельства о рождении детей.
  3. Для военнообязанных – военный билет.
  4. ИНН.
  5. Для ипотеки – проект договора на приобретение недвижимости.
  6. Страховка на залог, страхование жизни должника. Обычно страховщик – партнер банка.
  7. Свидетельства о праве собственности или праве распоряжения объектом залога (из ЕГРН).
  8. Для топ-менеджеров – трудовая книжка, справка о доходах за 6 мес.
  9. Для ИП – выписка из ЕГРИП.
  10. Справки из налоговой и пенсионного фонда об отсутствии задолженности.

Для юридического лица

  1. Выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Справки из налоговой и пенсионного фонда.
  3. Бухгалтерскую отчетность.
  4. Справки о состоянии счетов, копии договоров на ближайшие 2-3 месяца.

Обычно этим список не исчерпывается, подробный перечень выдает банк-кредитор.

Что дальше?

Наибольший процент одобрений у тех предприятий, которые являются постоянными клиентами выбранного банка, владеют в нем счетами, работают в прибыль.

Кредитором проводится экспертиза стоимости объекта. Оценщик предоставляется банком и иногда оплачивается из предоставленных денежных средств.

Основные причины, по которым отказывают в финансировании, – это ненадлежащим образом оформленные документы и неликвидность залога. Здесь решающее значение имеет мнение оценщика.

Что влияет на оценочную стоимость

При экспертизе учитываются такие факторы:

  1. Место расположение объекта.
    Престижные районы дают наценку, а отдаленность от города и плохая инфраструктура снижают цену.
  2. Характеристики построек.
    Площадь, планировка, состояние. К зданиям обязательное требование – это капитальность.
  3. Ликвидность с учетом ближайшей перспективы.
    Это сложный параметр, стоимость может значительно меняться в зависимости от того, что будет происходить в том районе, где находится объект. Например, если рядом строится завод с вредным производством – оценка будет ниже.

Эксперт оценивает, сможет ли банк выгодно продать недвижимость в случае неуплаты долга или же кредитор рискует потерять на этом деньги. Чем более рискованное вложение, тем меньше кредитный лимит, короче срок и выше процентная ставка.

Порядок и сроки оформления займа

Практически у всех банков действует единая процедура получения денежных средств:

  1. Клиент выбирает кредитора, переходит на его официальный сайт и заполняет онлайн заявку или звонит по телефону горячей линии. При разговоре со специалистом можно уточнить актуальные условия, они не всегда подробно описаны на сайте. К заявке нужно приложить скан-копии основных документов, если они уже получены. Время рассмотрения заявки — от 1 часа до 5 рабочих дней.
  2. Выносится предварительное решение. При положительном ответе человек подходит в банк с оригиналами всех нужных документов. Лучше заранее сделать нотариально заверенные копии, потому что их требуют некоторые кредиторы. На сбор документов уходит от 7 дней до 2 недель и более, на рассмотрение – в среднем до 14 дней.
  3. Если предоставленного пакета достаточно и все в порядке, начинает работать оценщик. Чаще всего он лично осматривает помещение или земельный участок, составляет свое экспертное мнение. Обычно это занимает от 3 до 10 дней.
  4. В соответствии с заключением оценщика банк корректирует условия, принимает решение о лимите, процентной ставке и сроке. Заключается договор и на реквизиты заемщика перечисляется заявленная сумма.

Кредитование с обеспечением коммерческой недвижимостью имеет свои плюсы, оно помогает решить финансовые проблемы заемщика. Есть также и минусы: большой пакет документов, сравнительно высокий процент отказов и длительный срок оформления.

Комментарии
  1. ИГНАТ says:

    Займ предоставляется следующим категориям клиентов это юридические лица, физические лица . Право собственности может быть полным или долевым, в таком случае закладывается доля. Обратился как юридическое лицо. При рассмотрении заявки учитывали место расположение залогового имущества.

  2. костян says:

    Если сумма кредита составляет 70% от оценочной стоимости недвижиомсти или меньше, то в этом случае ИП и физическим лицам кредит под залог коммерческой недвижимости выдается без подтверждения доходов, поскольку в случае неуплаты долга компенсировать свой убыток банк будет за счет реализации объекта

  3. соф,ком. says:

    Без залога взять можно, но сложно. Процент без обеспечения будет высокий. Если есть залоговое имущество воспользуйтесь для оформления кредита, тогда переплата будет меньше. Всегда взвешивание все риски.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *